부동산 양도세 계산기

부동산 양도세 계산기는 취득가격·양도가격과 취득일·양도일을 입력하면 양도차익, 양도소득세, 세금을 뺀 실질 순이익을 실시간으로 보여주는 무료 도구입니다. 2026년 양도분 기준으로 주택·분양권·토지의 단기세율, 조정대상지역 다주택 중과, 1세대 1주택 12억 비과세와 장기보유특별공제를 자동으로 계산합니다. 매도 전에 세 부담을 미리 가늠할 때 쓰세요.

사용법

물건 유형 선택 주택·분양권·토지 중 하나를 고릅니다. 유형에 따라 세율과 공제가 달라집니다.
가격 입력 취득가격과 양도가격을 슬라이더나 입력창으로 넣습니다.
날짜·조건 설정 취득일·양도일을 고르고, 주택이면 주택 수와 조정대상지역·실거주 여부를 맞춥니다.
결과 확인 양도차익, 양도소득세, 적용된 세율, 실질순이익이 입력과 동시에 갱신됩니다.

주요 기능

주택·분양권·토지 유형별 단기세율(70%·60%·50%·40%)
조정대상지역 2주택 +20%p · 3주택 이상 +30%p 중과
1세대 1주택 12억 비과세와 넘는 몫만 과세
장기보유특별공제(일반 최대 30% · 1주택 실거주 최대 80%)
양도차익·양도소득세·실질순이익 실시간 표시

용어 설명

양도차익: 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액. 과세의 출발점입니다.
과세표준: 양도차익 − 장기보유특별공제 − 기본공제(연 250만원).
장기보유특별공제: 3년 이상 보유한 주택·토지는 3년 6%부터 해마다 2%씩, 15년 이상 30%까지 공제합니다. 1세대 1주택 실거주는 보유·거주 각 연 4%씩 최대 80%입니다. 분양권과 중과 대상은 공제가 없습니다.
1세대 1주택 비과세: 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주도)한 주택은 양도가액 12억원까지 비과세입니다. 12억원을 넘으면 넘는 몫의 비율만큼만 과세합니다.

빠른 참고

기본 세율	과세표준별 6% ~ 45% 누진(8구간)
단기 보유	주택 1년 미만 70%·1~2년 60%, 분양권 70%·60%, 토지 50%·40%
다주택 중과	조정대상지역, 2026-05-10 양도분부터 +20%p·+30%p
기본공제	연 250만원 (양도소득 전체 합산 기준)
지방소득세	산출 양도소득세의 10% 별도
출처	소득세법 제104조·제95조, 시행령 제160조

자주 묻는 질문

1세대1주택 비과세 기준은 무엇인가요?

2년 이상 보유한 1세대 1주택은 양도가액 12억원까지 비과세입니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주도 필요합니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 차익 가운데 (양도가액−12억)÷양도가액 비율만큼만 과세합니다.

양도소득세 세율은 어떻게 되나요?

2년 이상 보유하면 과세표준에 따라 6~45%의 기본세율입니다. 주택은 1년 미만 70%, 1~2년 60%이고, 토지는 50%, 40%입니다. 장기보유특별공제와 기본공제 250만원을 뺀 과세표준에 세율을 곱합니다.

2주택 이상 보유시 세금은 어떻게 달라지나요?

2026년 5월 10일 양도분부터 조정대상지역 주택은 2주택 기본세율+20%p, 3주택 이상 +30%p가 적용되고 장기보유특별공제가 없습니다. 2년 안에 팔면 단기세율과 견주어 큰 쪽을 냅니다.

장기보유특별공제는 어떻게 적용되나요?

주택과 토지는 3년 보유 6%부터 해마다 2%씩 늘어 15년 이상 30%까지 공제됩니다. 1세대 1주택에 실제로 산 경우는 보유·거주 각각 연 4%씩, 합쳐 최대 80%까지 공제됩니다.

분양권과 토지의 세금은 어떻게 다른가요?

분양권은 1년 미만 70%, 그 뒤로는 보유 기간과 상관없이 60%이고 장기보유특별공제가 없습니다. 토지는 1년 미만 50%, 1~2년 40%, 그 뒤 기본세율이며 3년부터 장기보유특별공제가 적용됩니다.

양도소득세율 (기본세율)

과세표준	세율	누진공제
1,400만원 이하	6%	–
5,000만원 이하	15%	126만원
8,800만원 이하	24%	576만원
1.5억원 이하	35%	1,544만원
3억원 이하	38%	1,994만원
5억원 이하	40%	2,594만원
10억원 이하	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

단기 보유 세율

종류	1년 미만	1~2년	2년 이상
주택	70%	60%	기본세율
분양권	70%	60%	60%
토지	50%	40%	기본세율

2026년 양도분 기준입니다. 토지는 사업용 토지로 계산합니다. 세율은 국세 기준이고, 결과에는 지방소득세 10%가 더해져 있습니다.

투자 수익률 계산이 필요하다면 투자 수익률 계산기를 이용해 보세요.

안내사항 본 계산기는 세금을 빠르게 가늠하는 도구입니다. 일시적 2주택·상속·임대주택 특례 같은 개별 요건은 전문가와 상의해 주세요. 상세 상담은 전문 상담 채널에서 도와드립니다.